آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها

قسمت‌هایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم‌مقام او تخصیص یافته باشد.

علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به‌طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت، قسمت‌های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.

قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد. تبصره- گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است. قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هر چند که در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت عبور نماید.

قسمت‌های مشترک مذکور در ماده۲ عبارت از: الف- زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به‌وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد. ب- تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری)، گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره. پ- اسکلت ساختمان. تبصره- جدارهای فاصل بین قسمت‌های اختصاصی، مشترک بین آن قسمت‌ها است، مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد. ت- درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها و پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند. ث- تاسیسات مربوط به راه‌پله از قبیل وسائل تأمین‌کننده روشنایی، تلفن و وسائل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش‌نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی. ج- بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است. ح- نمای خارجی ساختمان. خ- محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد. بخش دوم- اداره امور ساختمان

در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود.

تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از مجمع عمومی عادی یا فوق العاده به موجب موافقتنامه بین مالکین خواهد بود، در صورت عدم توافق وزارت آبادانی و مسکن ترتیب آن را خواهد داد.

در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی از خارج انتخاب می‌شود. مجمع عمومی مالکین باید الاقل هر سال یک بار تشکیل شود.

برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی با نماینده آنان ضروری است. تبصره- در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.

کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده، باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید. تبصره- در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد، نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی معرفی خواهد شد.

هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند، باید طبق ماده۷ از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد: الف- تعیین رئیس مجمع عمومی. ب- انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها. پ- اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان. ت- تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه. ث- اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا. ج- تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به‌منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت جلسه نوشته شود و به‌وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود. تبصره (اصلاحی۳۰/۰۱/۱۳۷۱)ـ تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران بشرکاء غایب اطلاع داده شود.

تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده۶ قانون برایکلیه شرکاء الزام آور است.

مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.

(اصلاحی۲۸/۱۰/۱۳۵۳) ـ تعداد مدیران فرد بوده و مدت ماموریت آنها یک سال است. ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را تغییر دهد.

در صورت استعفاء، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق‌العاده به‌منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد. تبصره۱ (الحاقی ۲۸/۱۰/۱۳۵۳) - در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیئت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق‌العاده باید به‌منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره تشکیل گردد. تبصره۲ (منسوخه ۳۰/۱/۱۳۷۱) - در صورت خودداری شرکاء از تشکیل مجمع عمومی فوق‌العاده، وزارت مسکن و شهرسازی حسب تقاضای الاقل سه نفر از شرکاء برای تشکیل مجمع عمومی اقدام خواهد نمود، مگر آنکه تعداد آپارتمان‌ها از ده واحد کمتر باشد که در این‌صورت تقاضای یک‌نفر از شرکاء کافی خواهد بود.

تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.

مجمع عمومی یکنفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین می‌نماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

مدیر یا مدیران امین شرکاء بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب نمایند.

مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده۴ قانون به‌وسیله مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد از پرداخت هزینه به‌وسیله نامه سفارشی بنشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

در کلیه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از (ده) ۱۰ آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

(اصلاحی ۱۷/۰۳/۱۳۵۹) - شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می‌شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل، اسفالت پشت‌بام و غیره، به ترتیب مقرر در ماده۴، و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک و غیره، به‌طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد. تبصره (اصلاحی ۱۷/۰۳/۱۳۵۹): چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی هزینه‌های مشترک به‌عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به‌عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.

(اصلاحی ۳۰/۰۱/۱۳۷۱) ـ هر یک از شرکاء که در مورد سهمیه با میزان هزینه مربوط بسهم خود معترض باشد می‌تواند بمدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت بموضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت دار قضایی مراجعه کند.

هزینه‌های مشترک عبارتست از: الف- هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه. ب- هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.

در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات فقط به‌عهده بعضی از شرکاء باشد، فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می‌کند بمنظور تأمین هزینه های ضروری و فوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.