قانون پیش‌فروش ساختمان

هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود.(اصلاحی ۱۴۰۳) تبصره ـ ا شخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند ۱ ـ سرمایه گذارانیکه در ازای سرمایه گذاریاز طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصیاز بنایاحداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می.یابد ۲ ـ مستاجرین اراضیاعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود ۱ ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی ۲ ـ پالک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک ۳ - متن پروانه ساختمانی صادر شده از مراجع ذی صلاح در صورت صدور، راجع به موضوع معامله به عنوان پیوست. (اصلاحی ۱۴۰۳) ۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانیکه واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، س یستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردیکه در.پروانه ساخت قید شده یا عرفا در قیمت موثر است ۵ ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت ۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی ۷ ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده و تنظیم سند رسمیانتقال قطعی ۸ ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله ۹ ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی ۱۰ ـ معرفی داوران (این بند به موجب ماده۱۵ قانون)الزام به ثبت رسمی معامالت اموال غیرمنقول حذف شده است ۱۱ (ـ احکام مذکور در مواد۶) (،۷() و ۸(،) و تبصره آن ۹(،)۱۱(،)۲۱(،)۱۴) (،۱۶)این قانون قانون پ شی فروش ساختمان

قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲) این قانون از طریق تنظیم سند.رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خالصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد

تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است ۱ ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازاء سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است ۲ ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد (این بند به موجب ماده۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معامالت اموال غیرمنقول)حذف شده است ۳ـ بیمه(نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده۹) این قانون ۴ ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان (این بند به موجب ماده۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معامالت)اموال غیرمنقول حذف شده است ۵ ـ پاسخ استعالم از اداره ثبت اسناد و امالک محل وقوع ملک تبصره ـ در مجموعه های احداثیکه پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی(درصد۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می.باشد (این تبصره به موجب ماده۱۵ قانون الزام)به ثبت رسمی معامالت اموال غیرمنقول حذف شده است

تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد ر سمی با پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.

چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید (علاوه بر اجرای بند ۹ () ماده ۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست. ۱ ـ در صورتیکه واحد پیش‌فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل.نشده ۲ ـ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی، روزانه به میزان نیم (درصد۵ /۰) بهای روز تعهدات انجام% نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار ۳ ـ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت(های خدمات عمومی موضوع بند ۹() ماده ۲،) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار ۴ ـ در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمیانتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

در صورتیکه مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گ(رفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد۵)% افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی(که بیش از پنج درصد۵)% باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج(درصد ۹۵)% مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسیاز پیش‌فروشنده مطالبه کند. قانون پ شی فروش ساختمان

در تمامی مواردیکه به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نم اید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضیالطرفین به پیش.خریدار بپردازد تبصره ـ در صورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش.خریدار مسترد نماید

پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسوولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسار ت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

در مواردیکه بانکها به پیش خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیالت خرید می دهند، وجه تسهیالت از طرف پیش خریدار توسط بانک به حسا ب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.

در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد ۰۱) از بها% همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند.

در صورتیکه عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، ب ا تایید مهندس ناظر در صورتیکه تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می.تواند با مراجعه به یکیاز دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمیانتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید. اداره ثبت اسناد و امالک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک و یا افراز مل ک پیش‌فروش شده اقدام نماید.

۱ در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از«ده درصد۱۰»% پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه هاییکه طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می‌گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه (شده از محل ماده ۱۱) و غیره نخواهد بود.

عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.

در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یکهفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

واگذاری تمام یا بخشیاز حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها بالمانع است. قانون پ شی فروش ساختمان

در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش خریدار عهده دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می باشند.

کلیه اختلافات ناشی از،تعبیر تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضیالطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضیالطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می.پذیرد در صورت نیاز داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده.نماید آیین‌نامه اجرائیاین ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیأت وزیران خواهد.رسید دا وری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود (این ماده به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معامالت اموال غیرمنقول حذف شده است)

پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و،غیره مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آیین‌نامه اجرائیاین قانون مشخص می‌شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یادشده ارائه.نماید شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود(این ماده به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معامالت اموال غیرمنقول حذف شده است) مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدیاز ده(میلیون۱۰.۰۰۰.۰۰۰) (ریال تا یکصد میلیون۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

اشخاصیکه بدون تنظیم سند رسمیاقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی،شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.

مشاوران امالک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکیاز دفاتر اس ناد رسمی داللت نمایند و نمی توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

آیین‌نامه اجرائیاین قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصوی ب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و امالک کشور تهیه و پس از تایید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.