الزام به تحویل واحد و الزام به انتقال سند رسمی

گردش‌کار
بر اساس دادنامه شماره … مورخ 1404/09/23 صادره از شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی ،نظر به عدم توافق طرفین در قرارداد شماره 200-7 مورخ 1396/11/28 در خصوص تعیین داور مرضی‌الطرفین و استنکاف خواندگان از معرفی داور، دادگاه مستند به مفاد قرارداد و مقررات قانونی، مؤسسه داوری محسن نیا (ثبت 251) را به‌عنوان داور تعیین نمود و پرداخت هزینه داوری را بالمناصفه بر عهده طرفین قرار داد.
متعاقب صدور رأی و حضور طرفین در مؤسسه داوری، توافق‌نامه داوری مورخ 1404/10/17 تنظیم و امضاء گردید. در این توافق، طرفین رسیدگی به اختلافات را برای مدت شش ماه از تاریخ تشکیل اولین جلسه داوری واگذار و اختیار تمدید مدت برای سه دوره شش‌ماهه دیگر را، بدون لزوم ابلاغ به طرفین، به داور تفویض نمودند.
سپس آقای محمدعلی نیک‌بین به‌عنوان داور منتخب خواهان، آقای «ح» به‌عنوان داور منتخب خواندگان و آقای «ط» به‌عنوان داور مرضی‌الطرفین معرفی شده و قبولی خود را در تاریخ 1404/01/01 اعلام کردند.
در این پرونده، خانم «الف» فرزند «ز» به طرفیت شرکت تعاونی «ب»، آقای «ج» و آقای «د»، با خواسته‌های اثبات وقوع عقد بیع یک واحد آپارتمان پلاک ثبتی 200/457 به مساحت 100 مترمربع واقع در …، الزام به تحویل واحد و الزام به انتقال سند رسمی همان ملک، طرح دعوی کرده و مدارکی شامل تصویر قرارداد عادی مورخ 1396/11/28 بین خود و شرکت «ب»، تصویر مبایعه‌نامه عادی مورخ 1397/06/23 بین خود و مرحوم «هـ» و تصویر دادنامه فوق‌الذکر را تقدیم نموده است.
خواهان توضیح داده است که واحد مذکور را ابتدا در سال 1396 از شرکت «ب» خریداری کرده، تمامی تعهدات مالی را انجام داده و سپس در سال 1397 آن را از مرحوم «هـ» مجدداً خریداری نموده، اما با وجود گذشت هشت سال، تحویل و انتقال رسمی صورت نگرفته است.
در مفاد قرارداد پیش‌فروش مجتمع «س»، شرکت تعاونی «ب» (ثبت 894) به‌عنوان فروشنده و خانم «الف» به‌عنوان خریدار ذکر شده و موضوع قرارداد، پیش‌فروش واحدی مسکونی به مساحت تقریبی 100 مترمربع مفید تعیین گردیده است.
قرارداد مذکور دارای مهر شرکت بوده و تعهدات فروشنده شامل احداث و تحویل ظرف 24 ماه از زمان صدور پروانه، اجرای ساختمان با مصالح متعارف، پیگیری اخذ انشعابات و تحویل پس از تسویه کامل می‌باشد. همچنین خریدار تا پیش از انتقال رسمی حق واگذاری به غیر ندارد، مگر با موافقت کتبی فروشنده.
در جلسه اول داوری مورخ 1404/11/01 که با حضور خواهان، آقای «د» به‌عنوان خوانده و نماینده شرکت، داوران و با غیبت آقای «ج» ـ علی‌رغم ابلاغ قانونی ـ تشکیل شد، طرفین توافق نمودند که ابلاغ از طریق پیامک، پیام‌رسان‌ها، اظهارنامه و سامانه الکترونیکی مربوط کافی بوده و نیازی به ابلاغ کتبی نیست.
همچنین تعهد کردند ظرف سه روز از دریافت پیامک، جهت اطلاع از مفاد ابلاغ به دفتر داوری مراجعه کنند. مدت داوری نیز شش‌ماهه با حق تمدید برای سه دوره دیگر تعیین و مورد توافق مجدد قرار گرفت.
در این جلسه، خواهان اظهار داشت:
«قبل از طرح دفاعیات، خواسته‌های الزام به اخذ پایان‌کار، گواهی عدم خلاف، اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و صدور سند تک‌برگ و سپس الزام به تنظیم سند رسمی را نیز به خواسته‌های قبلی اضافه می‌کنم. همچنین هزینه انشعابات آب و برق را در سال 97 به درخواست شرکت به حساب شرکت واریز کرده‌ام.»
آقای «د» به‌عنوان خوانده اظهار نمود:«اگر پرداختی‌های مرحوم «هـ» و خانم «الف» دقیقاً مشخص شود، مشکلی نداریم. لیست ارائه‌شده از سوی خواهان کپی دفتر شرکت است، اما اطلاعی از وصول چک‌ها و وجود یا عدم وجود مانده حساب ندارم. نسبت به خواسته‌های جدید آمادگی دفاع دارم. پایان‌کار موقت اخذ شده و با تکمیل انشعابات، پایان‌کار صادر خواهد شد.»
در سوابق ثبتی ضمیمه پرونده، مطابق آگهی‌های منتشره در تاریخ 1404/09/02، کلیه اختیارات هیئت‌مدیره شرکت «ب» در امور دعاوی، انعقاد قرارداد با وکلا، طرح و دفاع از دعوی، پیگیری امور اجراییه و سایر امور مرتبط به مدیرعامل تفویض شده است.
همچنین سمت مدیران و دارندگان حق امضا تعیین شده و آقای «د» به‌عنوان مدیرعامل و آقای «ج» به‌عنوان رئیس هیئت‌مدیره معرفی شده‌اند؛ به‌نحوی که کلیه اسناد تعهدآور باید با امضای مدیرعامل و رئیس هیئت‌مدیره و مهر شرکت معتبر باشد.
بر اساس پاسخ اداره ثبت اسناد و املاک «ر» به استعلام شماره …، پلاک 200/457 ابتدا به نام مرحوم «ک» بوده و پس از انتقال سهام وراث، بخش قابل توجهی شامل ۱۸۴۰۰ سهم مشاع، طبق سند قطعی 7661 مورخ 1393/11/19 به شرکت «ب» منتقل شده است. ملک در سال 1394 تفکیک گردیده و پلاک 200/2141 در سهم شرکت قرار گرفته که در رهن بانک «ش» است و هیچ سابقه تفکیکی برای آن وجود ندارد.
در جلسه دوم داوری مورخ 1404/12/24 که با حضور خواهان، آقای «د» اصالتاً و به نمایندگی از شرکت، آقای «ج» و داوران تشکیل شد، خواهان اظهار نمود:«اقساط پرداختی توسط مرحوم «هـ» شامل مبلغ چهار میلیون و دویست هزار تومان و یک مورد هشتصد هزار تومان در تاریخ‌های 1396/06/22 و 1396/11/12 به حساب شرکت «ب» واریز شده است. فعلاً توضیح دیگری ندارم.»
آقای «د» اظهار داشت:«لایحه تقدیم می‌کنم.»
آقای «ج» اظهار داشت:«من قراردادی با خواهان نداشتم. مرحوم «هـ» حق فروش نداشته و اصلاً از اصحاب دعوی نیست.»
خواهان در ادامه تصریح کرد:«تمامی مبالغ مربوط به انشعاب آب و برق به آقای «ی» پرداخت شده است.»
آقای «ج» مجدداً اظهار نمود:«در زمان خرید ملک توسط خواهان، ایشان فاقد سمت در شرکت بوده‌اند.»
در لایحه تقدیمی آقای «د» آمده است که قرارداد پیش‌فروش ارائه‌شده از سوی خواهان فاقد امضای صاحبان امضای مجاز شرکت بوده و صرف وجود مهر شرکت، مثبت انتساب آن به شرکت نیست.
همچنین ادعا شده است که هیچ‌گونه وجهی از سوی خانم «الف» به حساب شرکت واریز نشده و در دفاتر شرکت نیز سابقه‌ای از پرداخت‌ها وجود ندارد و در نتیجه، وقوع معامله با شرکت فاقد دلیل معتبر است و رابطه حقوقی صرفاً بین مرحوم «هـ» و خواهان برقرار بوده است. به‌علاوه، سند عادی ارائه‌شده به‌تنهایی قدرت اثباتی لازم را ندارد.
در کنار این موضوع، در پرونده مرتبط به شماره 140312920001158669، شرکت «ب» علیه خانم «الف» دعوی تأیید فسخ قرارداد شماره 200-7 را مطرح کرده بود. اگرچه دادگاه بدوی طی دادنامه شماره … مورخ 1403/03/31 حکم به تأیید فسخ صادر نمود، شعبه هفتم دادگاه تجدیدنظر استان «ص» طی دادنامه شماره … مورخ 1403/05/20 رأی مزبور را نقض و قرار رد دعوی صادر کرده است.
لذا ختم رسیدگی اعلام و هیئت سه‌نفره داوری به شرح زیر اتخاذ تصمیم می‌نماید.

رأی هیئت داوری
هیئت داوری سه‌نفره، پس از بررسی دقیق دادخواست، مطالعه لوایح و دفاعیات طرفین، استماع اظهارات آنان در جلسات رسیدگی و ملاحظه کلیه اسناد و مدارک ابرازی و با رعایت اصول و قواعد حقوقی و در حدود اختیارات ناشی از دادنامه تعیین داور و توافق‌نامه داوری مورخ 1404/10/17، مستنداً به ماده ۴۸۲ قانون آیین دادرسی مدنی، به شرح زیر مبادرت به صدور رأی می‌نماید:
در خصوص دعوای خانم «الف» به طرفیت:1-شرکت تعاونی «ب»؛ 2-آقای «ج»؛3-آقای «د»؛ به خواسته اثبات وقوع عقد پیش‌فروش یک واحد آپارتمان از پلاک ثبتی 200/457 واقع در …، الزام به تحویل واحد، الزام به اخذ پایان‌کار و گواهی عدم خلاف، اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و سند مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال پس از رفع موانع قانونی، هیئت داوری به شرح زیر اتخاذ تصمیم می‌نماید:
اولاً ـ در خصوص صلاحیت مرجع داوری
به موجب دادنامه شماره … صادره از شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی «ر»، مؤسسه داوری «و» به دلیل عدم معرفی داور توسط طرفین، به‌عنوان داور انتخاب شده است.
هرچند اخذ نظر داور موضوع ماده ۲۰ قانون پیش‌فروش ساختمان، به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401 و تأییدشده در سال 1403 حذف شده است، اما با توجه به توافق‌نامه داوری مورخ 1404/10/17 که طی آن طرفین ارجاع اختلاف، مدت و نحوه رسیدگی و صلاحیت داور را صریحاً پذیرفته‌اند و نیز با عنایت به حضور طرفین در جلسات و عدم ایراد مؤثر به صلاحیت داوری، هیئت داوری خود را صالح به رسیدگی تشخیص می‌دهد.
ثانیاً ـ در ماهیت اختلاف
خواهان به قرارداد پیش‌فروش مورخ 1396/11/28 استناد نموده که دارای سربرگ و مهر رسمی شرکت «ب» است.
علاوه بر این، شرکت یادشده در پرونده شماره 140312920001158669، دعوای «تأیید فسخ قرارداد شماره 200-7» را علیه خواهان مطرح کرده است. اگرچه دادگاه بدوی به موجب دادنامه شماره … مورخ 1403/03/31 حکم به تأیید فسخ قرارداد صادر کرده، شعبه هفتم دادگاه تجدیدنظر استان طی دادنامه شماره … مورخ 1403/05/20 رأی مزبور را نقض و قرار رد دعوی صادر کرده است.
نظر به اینکه طرح دعوای تأیید فسخ قرارداد، فرع بر پذیرش اصل وجود قرارداد است، اقدام شرکت «ب» در طرح دعوای مذکور، دلالت بر پذیرش اصل صدور و وجود قرارداد شماره 200-7 دارد. اصل صحت معاملات موضوع ماده 223 قانون مدنی نیز مؤید اعتبار قرارداد است. بنابراین، وقوع و صحت عقد پیش‌فروش میان خواهان و شرکت «ب» محرز و ثابت است.
مبالغ لازم توسط مرحوم «هـ» و سپس خواهان پرداخت شده و خواهان به مستندات ثبت‌شده در دفتر کل شرکت و فیش‌های واریزی استناد نموده است. نماینده شرکت خوانده نیز وصول مبالغ را صریحاً انکار نکرده و صرفاً اظهار بی‌اطلاعی نسبت به وصول چک‌ها و وجود یا عدم وجود مانده حساب نموده است که این اظهار، با توجه به سایر قرائن و مستندات موجود در پرونده، دفاع مؤثری محسوب نمی‌شود.
بنابراین، پرداخت مبالغ و ایفای تعهدات مالی خریدار، در حدود اسناد و مدارک ابرازی، برای هیئت داوری محرز است.
با توجه به ماده 6 قانون پیش‌فروش ساختمان، تحویل واحد در موعد مقرر از تعهدات قطعی فروشنده است. همچنین مطابق بند 9 ماده 2 قانون پیش‌فروش ساختمان، مواد 4 و 9 آیین‌نامه اجرایی آن و مفاد قرارداد مورد استناد، اخذ پایان‌کار و مدارک لازم از تکالیف فروشنده بوده و شرکت «ب» ملزم به تهیه پایان‌کار و گواهی عدم خلاف می‌باشد.
طبق ماده 13 قانون پیش‌فروش ساختمان و مقررات ثبتی مربوط، صدور صورت‌مجلس تفکیکی و سپس سند مالکیت تک‌برگ از مقدمات انتقال رسمی بوده و انجام این مقدمات بر عهده فروشنده قرار دارد.
فروشنده مکلف است پس از فراهم شدن مقدمات قانونی و ثبتی، در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و سند رسمی انتقال را تنظیم نماید و عدم حضور وی بدون عذر موجه، مانع تنظیم سند رسمی انتقال نخواهد بود.
قرار داشتن ملک در رهن نیز به‌تنهایی مانع صدور رأی بر الزام فروشنده به انجام تعهدات قراردادی و فراهم کردن مقدمات انتقال رسمی نیست؛ زیرا بنا بر رأی وحدت رویه شماره 832 مورخ 1402/03/30 هیئت عمومی دیوان عالی کشور، بیع مال مرهونه با حفظ حقوق مرتهن قابل تحقق بوده و دعوای الزام به فک رهن علیه فروشنده قابل استماع است.
با توجه به مراتب فوق و با احراز:صحت و اعتبار قرارداد پیش‌فروش شماره 200-7 مورخ 1396/11/28؛ایفای تعهدات مالی خریدار؛تخلف شرکت «ب» از انجام تعهدات قانونی و قراردادی؛هیئت داوری، مستنداً به مواد 10، 219، 220، 223 و 793 قانون مدنی، مواد 1، 2، 3، 4، 9 و 13 قانون پیش‌فروش ساختمان، مواد 4 و 9 آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور و رأی وحدت رویه شماره 832 مورخ 1402/03/30 هیئت عمومی دیوان عالی کشور، حکم به محکومیت شرکت تعاونی «ب» به شرح زیر صادر و اعلام می‌نماید
1-تسلیم یک واحد آپارتمان به مساحت تقریبی 100 مترمربع مفید به همراه مشاعات، احداثی در مجتمع ..... از پلاک 200 فرعی از 457 اصلی واقع در بخش 9 فارس، به آدرس : ....2-اخذ پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی پلاک مذکور 3- پس از فراهم شدن مقدمات اداری، رفع موانع قانونی و صدور اسناد ثبتی، حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال واحد شماره B2 از بلوک 11 مجتمع 200 واحدی ....به نام خواهان و پرداخت مبلغ … بابت هزینه داوری محکوم می گردد.بدیهی است در صورت استنکاف شرکت، خواهان می‌تواند رأساً نسبت به انجام مراحل قانونی مربوط و پرداخت هزینه‌ها اقدام نموده و هزینه‌های متعلقه را مطالبه نماید. همچنین اجرای احکام مدنی در صورت امتناع محکوم‌علیه اختیار امضای اسناد لازم را به نمایندگی از وی خواهد داشت
اما در خصوص دعوای خواهان به طرفیت آقایان «ج» و «د»، نظر به اینکه قرارداد موضوع اختلاف با شرکت تعاونی «ب» منعقد شده و شخصیت حقوقی شرکت مستقل از مدیران و نمایندگان آن است و اشخاص حقوقی از طریق ارکان و نمایندگان خود اقدام می‌کنند و با توجه به اینکه دلیل قانونی یا قراردادی مؤثری مبنی بر تعهد شخصی یا مسئولیت مستقل نامبردگان ارائه نشده است، اقامه دعوی علیه ایشان فاقد مبنای قانونی و قراردادی است.بنابراین، هیئت داوری مستنداً به بند 4 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوی خواهان نسبت به آقایان «ج» و «د» را صادر و اعلام می‌نماید.رأی صادره وفق مقررات مربوط به داوری، جز در موارد مصرح قانونی راجع به ابطال آرای داوری، قطعی است.