اثبات وقوع عقد اجاره، الزام به تحویل عین مستأجره، رفع ممانعت

گردشکار
در تاریخ 18/10/1404 خانم‌ها الف و ب به وکالت از آقای پ به طرفیت آقای ت دادخواستی به خواسته اثبات وقوع عقد اجاره، الزام به تحویل عین مستأجره، رفع ممانعت از حق و مطالبه خسارات دادرسی تقدیم نموده‌اند. وکلای خواهان در شرح دادخواست اعلام داشته‌اند به موجب اجاره‌نامه عادی مورخ 11/05/1404، یک باب کارگاه واقع در جهرم، … با قید پلاک ثبتی 102 فرعی از 8306 اصلی برای مدت 20/05/1404 لغایت 20/05/1405 از ناحیه خوانده به موکل اجاره داده شده و با وجود انعقاد عقد، خوانده از تحویل و فراهم نمودن امکان انتفاع و رفع موانع خودداری نموده است. از جمله مستندات تقدیمی، تصویر اجاره‌نامه و وکالت‌نامه به شماره 1402220365576271 مورخ 18/10/1404 می‌باشد.
متعاقباً طرفین به موجب توافق‌نامه داوری مورخ 20/11/1404 در مؤسسه داوری محسن‌نیا جهرم، حل اختلاف را از طریق داوری پذیرفته‌اند. در توافق‌نامه مزبور، مدت داوری شش ماه از اولین جلسه تعیین و امکان تمدید برای سه دوره شش‌ماهه پیش‌بینی گردیده و نیز ابلاغ‌ها از طریق سامانه ثنا، پیامک، سامانه برخط داوری (https://kdfi.ir) و سایر طرق مورد تشخیص مؤسسه، معتبر دانسته شده است. پرونده به داور آقای محمدعلی نیک بین ارجاع و وقت رسیدگی تعیین گردید.
در تاریخ 24/12/1404 جلسه رسیدگی با حضور داور و خواهان تشکیل شد. خوانده و وکلا در جلسه حاضر نگردیدند. خواهان در پاسخ به سؤال داور درباره وضعیت تحویل و بروز اختلاف، اظهاراتی به این شرح بیان نمود:
«کارگاه الان هشت ماه است اجاره کردم… قبل از اون ملک برای استفاده تحویل من بوده که تا ابتدای دی‌ماه نیز مشغول کار ام‌دی‌اف در آنجا بودم. بعد از ساعت تعطیلی در روز پنج‌شنبه بعد از ظهر، ظاهراً درب کارگاه قفل زده شده؛ شخص دیگری به غیر از آقای ت قفل زده و اطلاعی از اینکه چه شخصی قفل کرده ندارم و به آقای ت هم گفته‌ام و گفته درست می‌کنم و الان چند ماه هم گذشته و حل نشده… وسایل بنده هم داخل ملک است، پول پیش هم نداده‌ام.»
خواهان همچنین اعلام نمود از ابتدای دی‌ماه اجاره پرداخت نکرده، زیرا امکان استفاده از ملک را نداشته است.
با توجه به اینکه در اجاره‌نامه و دادخواست، پلاک ثبتی 102 قید شده بود و در بررسی اولیه انطباق پلاک مزبور با مالکیت خوانده محل تردید واقع گردید، داور طی دستور مورخ 26/12/1404 مقرر نمود وقت رسیدگی تجدید و از خوانده جهت ارائه توضیحات و مستندات مربوط به مالکیت دعوت به عمل آید و همچنین استعلام ثبتی جهت احراز وضعیت مالکیت انجام شود.
متعاقباً آقای ث به موجب وکالت‌نامه مورخ 18/01/1405 به عنوان وکیل خوانده معرفی گردید. سپس پاسخ استعلام ثبتی واصل شد که به موجب پاسخ شماره 140585611008000867 مورخ 06/02/1405، مالکیت رسمی آقای ت نسبت به پلاک 101 فرعی از 8306 اصلی اعلام گردید. در همین راستا، تصاویر اسناد مالکیت مربوط از جمله سند شماره 429178 مورخ 30/02/1402 (پلاک 101) و سند شماره 431837 مورخ 18/02/1402 (پلاک 251) نیز ارائه گردید.
در تاریخ 07/02/1405 جلسه رسیدگی با حضور خواهان، خوانده و وکلای طرفین تشکیل شد. وکیل خواهان اعلام نمود:
«خواسته به شرح دادخواست تقدیمی است؛ با توجه به اینکه عین مستأجره پلاک ثبتی 101 می‌باشد که اشتباهاً در قرارداد اجاره 102 درج شده است، آنچه مقصود فی‌مابین طرفین بوده پلاک 101 بوده است.»
همچنین به وجود پرونده دیگری در همان مؤسسه داوری درباره ادعای منافع و تصرف شخصی به نام ج نسبت به همین ملک اشاره نمود.
خوانده نیز در توضیح پلاک‌ها و مورد اجاره اظهار داشت:«پلاک 251 فرعی از 8306 اصلی سر جلو در اختیار استاد چ است که سه دهنه مغازه است… و پلاک 101 فرعی از 8306 اصلی قسمت پشت مغازه است که موضوع قرارداد با آقای پ همین پلاک 101 است.»
وکیل خوانده نیز ضمن ایراد نسبت به اشتباه پلاک ثبتی مندرج در دادخواست و اجاره‌نامه، دفاع نمود که در فرض تحقق مزاحمت پس از قبض، حسب استدلال مطروحه، مراجعه مستأجر باید متوجه مزاحم باشد و تصرف و مزاحمت شخص ثالث (ج) مورد ادعا قرار گرفت.
با عنایت به اعلام وکیل خواهان مبنی بر وجود پرونده داوری دیگر در همان مؤسسه نسبت به پلاک 101 و نیز مؤثر بودن نتیجه آن در امکان تصمیم‌گیری ماهوی در پرونده حاضر (از حیث وضعیت تصرف و مانع موجود)، داور طی تصمیم مورخ 08/02/1405 اتخاذ تصمیم ماهوی را منوط به روشن شدن نتیجه پرونده مرتبط دانسته و به طرفین ده روز مهلت دادند آخرین وضعیت و نتیجه را اعلام نمایند.
متعاقباً نتیجه پرونده داوری مرتبط طی رأی شماره 40525110004 مورخ 30/02/1405 واصل گردید. در آن پرونده، آقای ت به طرفیت آقای ج (خوانده ردیف اول) و آقای پ (خوانده ردیف دوم) با خواسته تخلیه پلاک 101 فرعی از 8306 اصلی طرح دعوا نموده بود. منشأ اختلاف، اجاره‌نامه عادی مورخ 19/05/1402 بین ت و ج و بروز اختلاف پس از انقضای مدت اجاره بوده است.
در رأی صادره، داور پرونده مرتبط با این استدلال که شرط تمدید به جهت ابهام در مدت، اجاره‌بها و ارجاع کلی به «تعرفه قانونی سالانه» واجد ابهام و موجب غرری بودن است، شرط مزبور را فاقد اعتبار دانسته و حکم به تخلیه پلاک 101 علیه آقای ج صادر نموده است. همچنین نسبت به دعوا علیه آقای پ به لحاظ عدم طرفیت وی در قرارداد اجاره و توافق داوری آن پرونده، قرار عدم صلاحیت صادر گردیده و برخی عناوین نظیر خلع ید و رفع ممانعت از حق نیز با توجه به سبق رابطه استیجاری و وضعیت حقوقی موجود، وارد تشخیص داده نشده است.
رأی داوری
در خصوص اختلاف ارجاعی به داوری میان آقای پ با وکالت خانم‌ها الف و ب به‌عنوان خواهان و آقای ت با وکالت آقای ث به‌عنوان خوانده، داور پس از بررسی اوراق و محتویات پرونده، ملاحظه اسناد و قرارداد ابرازی، استماع اظهارات و مدافعات طرفین و اعلام ختم رسیدگی، به شرح زیر مبادرت به صدور رأی می‌نماید:
اسباب موجهه
با امعان نظر در محتویات پرونده، مفاد دادخواست و مستندات ابرازی، مندرجات اجاره‌نامه عادی مورخ ۱۱/۰۵/۱۴۰۴، اظهارات و دفاعیات طرفین و وکلای ایشان در جلسات رسیدگی، پاسخ استعلام ثبتی و همچنین ملاحظه رأی صادره در پرونده داوری مرتبط به شماره ۴۰۵۲۵۱۱۰۰۰۴ مورخ ۳۰/۰۲/۱۴۰۵، برای داور محرز گردید که میان طرفین، رابطه حقوقی ناشی از عقد اجاره در خصوص یک باب کارگاه واقع در جهرم تحقق یافته و اختلاف حادث، نه در اصل وجود تراضی، بلکه در شناسایی دقیق پلاک ثبتی مورد اجاره و نیز در اجرای تعهدات مترتب بر عقد، به‌ویژه تعهد موجر به تسلیم عین مستأجره و رفع موانع استیفای منافع، متمرکز بوده است.
هرچند در متن اجاره‌نامه و به تبع آن در طرح اولیه دعوا، پلاک ثبتی مورد اجاره «۱۰۲ فرعی از ۸۳۰۶ اصلی» قید شده است، لکن از مجموع قرائن و امارات مضبوط در پرونده، این نتیجه حاصل می‌شود که پلاک مذکور ناشی از اشتباه مادی در تنظیم قرارداد بوده و مقصود واقعی طرفین، ملک دارای پلاک ثبتی ۱۰۱ فرعی از ۸۳۰۶ اصلی بوده است. توضیح آنکه اولاً حسب پاسخ استعلام ثبتی، مالکیت رسمی خوانده نسبت به پلاک ۱۰۱ احراز شده و دلیلی بر مالکیت وی نسبت به پلاک ۱۰۲ ارائه نگردیده است. ثانیاً خوانده در جریان رسیدگی، مفاداً تصریح نموده که ملک موضوع رابطه با خواهان همان قسمت پشت مغازه و منطبق با پلاک ۱۰۱ است. ثالثاً رأی صادره در پرونده داوری مرتبط نیز مؤید همین انطباق است؛ چه آنکه در آن پرونده نیز اختلاف راجع به پلاک ۱۰۱ مطرح بوده و همان ملک، موضوع رسیدگی، بررسی رابطه استیجاری سابق، و نهایتاً صدور حکم تخلیه علیه متصرف ثالث قرار گرفته است. بنابراین، هم استعلام ثبتی، هم اظهارات طرفین، و هم رأی داوری مرتبط، در کنار یکدیگر دلالت روشن دارند بر اینکه ملک مورد نزاع در هر دو پرونده، از حیث هویت عینی، همان پلاک ۱۰۱ بوده و ذکر پلاک ۱۰۲ در اجاره‌نامه حاضر، از سنخ اشتباه در توصیف است نه اشتباه در اصل مورد معامله.
در مقام تفسیر قرارداد و تشخیص موضوع تعهد، ملاک، اراده واقعی و قصد مشترک متعاملین است، نه الفاظی که در اثر سهو یا اشتباه مادی، وصف ناصواب یافته‌اند. ازاین‌رو، با لحاظ قاعده «العقود تابعه للقصود» و اصل اصالة‌الصحه و با توجه به مواد ۱۹۰ و ۱۹۱ قانون مدنی، اشتباه در شماره پلاک، در فرضی که عین مورد اجاره از طریق قرائن قطعی و اوضاع و احوال پرونده قابل شناسایی باشد، مؤثر در اصل انعقاد و صحت عقد نیست. بر این اساس، داور احراز می‌نماید که عقد اجاره میان طرفین نسبت به پلاک ثبتی ۱۰۱ فرعی از ۸۳۰۶ اصلی منعقد شده و اشتباه در درج پلاک ۱۰۲، صرفاً لغزش مادی غیرمخل به نفوذ و اعتبار عقد است.
با احراز وقوع و صحت عقد اجاره، آثار قانونی آن نیز بر روابط طرفین مترتب می‌گردد. مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، مستأجر به‌موجب عقد اجاره مالک منافع عین مستأجره می‌شود و موجر نیز به موجب مواد ۴۷۶ و ۴۷۷ همان قانون، مکلف است عین مستأجره را به نحوی تسلیم نماید که امکان انتفاع متعارف و استیفای منافع برای مستأجر فراهم باشد. بنابراین، تعهد موجر در این مقام، صرف تسلیم صوری یا اعلامی نیست، بلکه ناظر به تسلیم مؤثر، واقعی و قابل انتفاع است. هرگاه مورد اجاره در وضعیتی باشد که مستأجر عملاً از ورود، تصرف، استقرار و بهره‌برداری از آن محروم بماند، تعهد به تسلیم ایفاء شده محسوب نمی‌شود؛ ولو آنکه اصل عقد محقق و رابطه استیجاری نیز مسلم باشد. این معنا علاوه بر نصوص قانونی، با قواعد «اوفوا بالعقود» و «المؤمنون عند شروطهم» نیز کاملاً سازگار است؛ زیرا وفای به تعهد، مستلزم تحقق نتیجه مورد انتظار از عقد در عالم خارج است، نه صرف ادعای آمادگی برای انجام آن.
در پرونده حاضر، از مجموع اظهارات خواهان، وضعیت مورد گزارش در جلسات رسیدگی و مفاد رأی پرونده داوری مرتبط، چنین احراز می‌شود که عین مستأجره در زمان مطالبه تحویل، در وضعیتی نبوده که مستأجر بتواند آزادانه و به نحو متعارف از آن بهره‌برداری کند؛ بلکه وجود قفل، انسداد محل و نیز طرح اختلاف نسبت به تصرف شخص ثالث، مانع از استیفای منفعت شده است. نکته مهم آن است که رأی پرونده داوری مرتبط صرفاً یک سابقه فرعی یا بی‌اثر نیست، بلکه واجد دلالت مؤثر در احراز وضعیت حقوقی و خارجی ملک می‌باشد؛ زیرا در آن رأی، نسبت به همان پلاک ۱۰۱، تصرف شخص ثالث مورد رسیدگی واقع شده و نهایتاً حکم به تخلیه علیه وی صادر گردیده است. این امر، از یک سو مؤید آن است که مانع موجود در بهره‌برداری از ملک، امری واقعی و خارجی بوده، و از سوی دیگر نشان می‌دهد که ملک مورد اختلاف حاضر، همان ملکی است که در پرونده مرتبط نیز موضوع دعوا قرار گرفته است. در نتیجه، رأی مزبور به‌عنوان قرینه قضایی مؤید، هم در شناسایی دقیق عین مستأجره و هم در احراز وجود مانع در مسیر تسلیم مؤثر، قابل استناد و مؤثر در مقام استدلال است.
دفاع خوانده مبنی بر اینکه عدم تحویل کامل یا عدم امکان بهره‌برداری، ناشی از فعل یا تصرف شخص ثالث بوده و از این حیث مسئولیتی متوجه وی نیست، با توجه به ماهیت تعهد قراردادی موجر، وارد تشخیص داده نمی‌شود. چه، در عقد اجاره، موجر متعهد است مورد اجاره را در وضعیتی تسلیم کند که مستأجر بتواند از منافع آن بهره‌مند گردد و وجود ثالث، تا زمانی که مانع تحقق این نتیجه است، رافع مسئولیت قراردادی موجر نخواهد بود. در حقیقت، رأی صادره در پرونده داوری مرتبط که متضمن حکم تخلیه علیه متصرف ثالث است، نه‌تنها از بار مسئولیت خوانده نمی‌کاهد، بلکه به عکس، مؤید آن است که مانع انتفاع مستأجر در خارج وجود داشته و رفع آن نیز مقدمه ضروری اجرای تعهد موجر بوده است. بنابراین، خوانده نمی‌تواند با استناد به تصرف ثالث، از آثار حقوقی ناشی از عدم تحویل مؤثر عین مستأجره برهد؛ زیرا رفع چنین مانعی، از لوازم عرفی و قانونی همان تعهد اصلی به تسلیم به‌شمار می‌رود.
از حیث تحلیل حقوقی خواسته رفع ممانعت نیز، نظر به اینکه مستأجر به موجب عقد اجاره مالک منافع می‌شود و امکان استیفای منفعت، لازمه ضروری این مالکیت است، هر مانعی که سلطه عملی مستأجر بر منافع را مختل سازد، باید در چارچوب اجرای تعهدات موجر بررسی و مرتفع شود. بنابراین، خواسته رفع ممانعت از حق در پرونده حاضر، عنوانی مستقل و منقطع از الزام به تحویل نیست، بلکه از لوازم اجرای کامل تعهد موجر به تسلیم عین مستأجره است. به بیان روشن‌تر، تحویل ملک بدون فک قفل، بدون بازگشایی درب‌ها، یا بدون رفع تصرفات و موانع موجود، تحویل مؤثر و حقوقی محسوب نمی‌شود و چنین تفسیری عملاً مفهوم تسلیم را به ظاهری بی‌نتیجه تقلیل می‌دهد.
همچنین با توجه به لزوم قراردادها به موجب ماده ۲۱۹ قانون مدنی و با عنایت به اینکه دلیل مؤثری بر بطلان، انفساخ یا سقوط تعهدات قراردادی ارائه نشده است، اصل بر بقای تعهدات ناشی از عقد اجاره و لزوم وفای به آن‌هاست. در این میان، استمرار وضعیتی که مستأجر را از استیفای منافع محروم سازد، به‌وضوح موجب ورود ضرر به وی است و با قاعده لاضرر منافات دارد. پذیرش دفاع خوانده در چنین فرضی، نتیجه‌ای جز آن ندارد که شخصی مالک منافع شناخته شود، اما در عمل از هرگونه انتفاع محروم بماند؛ و این تناقض، نه با مبانی حقوق قراردادها سازگار است و نه با موازین عدالت معاوضی.
در خصوص خسارات مورد مطالبه نیز، از آنجا که خواهان در نتیجه عدم اجرای تعهدات قراردادی از سوی خوانده ناگزیر از مراجعه به مرجع داوری، تعقیب دعوا، پرداخت هزینه‌های مرتبط و تحمل حق‌الوکاله وکلا شده است، رابطه سببیت میان رفتار خوانده و ورود این هزینه‌ها محرز می‌باشد. لذا با استناد به مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و نیز بر مبنای قاعده تسبیب، مطالبه هزینه‌های داوری و حق‌الوکاله، در حدود خواسته و به میزان متعارف، واجد وجاهت قانونی تشخیص داده می‌شود.
بنا بر جمیع مراتب فوق، با احراز وقوع و صحت عقد اجاره میان طرفین نسبت به پلاک ثبتی ۱۰۱ فرعی از ۸۳۰۶ اصلی، با احراز اینکه درج پلاک ۱۰۲ در قرارداد ناشی از اشتباه مادی غیرمؤثر بوده است، با احراز تعهد مسلم خوانده به تسلیم عین مستأجره به نحو قابل انتفاع، با احراز وجود مانع خارجی در مسیر بهره‌برداری مستأجر که رأی پرونده داوری مرتبط نیز مؤید آن است، و با مردود دانستن دفاع خوانده مبنی بر انتساب مانع به ثالث به‌عنوان عامل رافع مسئولیت قراردادی، دعوای خواهان در بخش‌های مربوط به اثبات رابطه استیجاری، الزام به تحویل عین مستأجره، رفع موانع موجود و مطالبه خسارات ثابت و وارد تشخیص داده می‌شود.
منطوق رأی
در خصوص دعوای آقای پ با وکالت خانم‌ها الف و ب به طرفیت آقای ت با وکالت آقای ث دایر بر اثبات وقوع عقد اجاره، الزام به تحویل عین مستأجره، رفع ممانعت از حق و مطالبه خسارات، با احراز صلاحیت این مرجع به موجب توافق‌نامه داوری مورخ ۲۰/۱۱/۱۴۰۴ و با توجه به محتویات پرونده و مستندات ابرازی، دعوا وارد تشخیص و مستنداً به مواد ۱۹۰، ۱۹۱، ۲۱۹، ۴۶۶، ۴۷۶ و ۴۷۷ قانون مدنی و مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم بر اثبات وقوع و صحت عقد اجاره فی‌مابین طرفین نسبت به یک باب کارگاه واقع در جهرم منطبق با پلاک ثبتی ۱۰۱ فرعی از ۸۳۰۶ اصلی برای مدت مندرج در قرارداد، الزام خوانده به تحویل و تسلیم عین مستأجره به نحوی که امکان تصرف و انتفاع متعارف خواهان از مورد اجاره فراهم گردد، رفع ممانعت از حق از طریق فک قفل و بازگشایی درب محل مورد اجاره، و نیز محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ … ریال بابت هزینه‌ داوری و مبلغ … ریال بابت حق‌الوکاله وکیل خواهان صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره قطعی بوده و پس از ابلاغ وفق مقررات قانونی قابل اجرا است و صرفاً در موارد مصرح در قانون، قابل درخواست ابطال در مرجع صالح می‌باشد.